Според “Индекса на цените на жилищата” (ИЦЖ), измерван от НСИ, жилищните имоти в София за третото тримесечие на настоящата година са отчели ръст от 4.43%, спрямо второто тримесечие и са поскъпнали с 9.87%, спрямо годино по-рано. Статистиката от Агенцията по вписванията показва ръст и на сделките с недвижими имоти в София на годишна база и леко забавяне на тримесечна. През третото тримесечие на 2021 г. продажбите са с 25.3% повече от същото тримесечие на 2020 г. и с 10.31% по-малко, спрямо предходното тримесечие на настоящата година. Това се дължи на лесния достъп до привлечен капитал, повишаващите се доходи, както и вече усещащият се инфлационен натиск в страната. Нарастващата активност на пазара на жилищни имоти е подкрепена и от ипотечния пазар, където наблюдаваме повишаване на общия брой ипотеки за разглеждания период с 25%, спрямо година по-рано. Към третото тримесечие на 2021 година, около 50% от сделките с недвижими имоти в София са чрез ипотечен кредит, което е и най-високата стойност за страната. В допълнение, наблюдаваме и повишение на брутната работна заплата с 11.48% на годишна база.
*Индексът на цените на жилищата подценява пазарните цени на най-търсените имоти и не включва сделките „на зелено“.
- Състояние на пазара на жилищни имоти в София – град.
2. Състояние на ипотечния пазар в София – град.
3. Фактори, определящи търсенето на жилищни имоти в София – град.
4. Фактори, определящи предлагането на жилищни имоти в София – град.
За да определим достъпността на жилищните имоти във София, ще използваме коефициента “Цена към доход”. Той отнася средната цена на апартамент от 90 кв.м към средния годишен доход на домакинство, определен като: средната нетна работна заплата за града х 12 месеца х 1.5 (осреднен брой на членовете на едно домакинство на пълна работна заплата). Колкото по-нисък е този показател, толкова по-достъпни са жилищата в съответния град. За София, към третото тримесечие на 2021 година коефициентът е: 10.9 за жилищни имоти в центъра на града и 7.1 за жилищни имоти извън центъра на града.
За да определим ориентировъчната нетна доходност на тристаен апартаент при отдаване под наем, взимаме предвид 10 брутни наема (ориентировъчно 12 нетни след приспадане на разходите) и ги съпоставяме на средната пазарна цена. За София, към третото тримесечие на 2021 година нетната доходност е: 4.4% в центъра на града и 4,8% извън центъра на града.
* Данните за изчисление на коефициента “Цена към доход” и за определяне на нетната доходност от наеми са взети от: www.numbeo.com
* Информацията не бива да се приема като инвестиционен съвет.