Според “Индекса на цените на жилищата” (ИЦЖ), измерван от НСИ, жилищните имоти във Варна за първото тримесечие на изминалата година са отчели ръст от 3.6%, спрямо предходното тримесечие и са поскъпнали с 13.2%, спрямо годино по-рано. Статистиката от Агенцията по вписванията показва ръст и на сделките с недвижими имоти във Варна на годишна база и забавяне на тримесечна. През първото тримесечие на 2022 г. продажбите са с 34.6% повече от същото тримесечие на 2021 г. и с 28.1% по-малко, спрямо предходното тримесечие. Това е така, въпреки все още лесния достъп до привлечен капитал, повишаващите се доходи, както и силно усещащия се инфлационен натиск в страната. На този фон, най-желани са тухлените жилища с 2 и 3 спални в новите квартали и предимно южните райони – Бриз, Чайка, Евксиноград, Траката. Нарастващата активност на пазара на жилищни имоти продължава да бъде подкрепяна и от ипотечния пазар, където наблюдаваме повишаване на общия брой ипотеки за разглеждания период с 12.4%, спрямо година по-рано. Към първото тримесечие на 2022 година, около 32% от сделките с недвижими имоти във Варна са чрез ипотечен кредит. В допълнение, наблюдаваме и повишение на брутната работна заплата с 8.8% на годишна база.
*Индексът на цените на жилищата подценява пазарните цени на най-търсените имоти и не включва сделките „на зелено“.
- Състояние на пазара на жилищни имоти във Варна
2. Състояние на ипотечния пазар във Варна
3. Фактори, определящи търсенето на жилищни имоти във Варна
За да определим достъпността на жилищните имоти във Варна, ще използваме коефициента “Цена към доход”. Той отнася средната цена на апартамент от 90 кв.м към средния годишен доход на домакинство, определен като: средната нетна работна заплата за града х 12 месеца х 1.5 (осреднен брой на членовете на едно домакинство на пълна работна заплата). Колкото по-нисък е този показател, толкова по-достъпни са жилищата в съответния град. За Варна, към първото тримесечие на 2022 година коефициентът е: 11.3 за жилищни имоти в центъра на града и 7 за жилищни имоти извън центъра на града.
За да определим ориентировъчната нетна доходност на тристаен апартаент при отдаване под наем, взимаме предвид 10 брутни наема (ориентировъчно 12 нетни след приспадане на разходите) и ги съпоставяме на средната пазарна цена. За Варна, към първото тримесечие на 2022 година нетната доходност е: 3.7% в центъра на града и 4.5% извън центъра на града.
* Данните за изчисление на коефициента “Цена към доход” и за определяне на нетната доходност от наеми са взети от: www.numbeo.com
* Информацията не бива да се приема като инвестиционен съвет.