Лесният достъп до капитал, повишаващите се доходи, както и вече усещащият се инфлационен натиск в развитите страни, създадоха необходимите предпоставки да изпратим една силна година за почти всички класове инвестиционни активи. Ако ги разделим най-общо на следните:
- Суровини (злато; лек суров петрол);
- Ценни книжа (индекси, представляващи щатския, европейския и българския капиталов пазар);
- Недвижими имоти (индекси, съставени от фондове, инвестиращи в недвижима собственост в САЩ, Европа и България);
- Криптовалути (Биткойн),
то графично представени, измененията изглеждат, както следва:
И ако за криптовалутите, за капиталовите пазари, както и за пазара на суровини подобни изменения на годишна база са нормално явление, предвид волатилния им характер, то за пазара на жилищни имоти последните месеци също бяха запомнящи се.
В допълнение, според данни на Евростат, индексът на цените на жилища в ЕС към второто тримесечие на 2021г. отчита стойност от 135.2, спрямо базата от 100 единици, датираща от началото на 2015 година. Отвъд океана, според Робърт Шилър (съосновател на индекса на цените на жилищата на S&P CoreLogic Case-Shiller) настоящите реални цени (коригирани, спрямо инфлацията) в САЩ също са на рекордни нива.
Оформянето на базова представа какво се случва извън България е от съществено значение. Има ли криза навън, неимоверно тя ще дойде и тук с няколко месеца закъснение. Обикновено, първите сигнали се получават от САЩ, а впоследствие се наблюдават и на нашия континент. Ето защо, на този етап процесите при нас са аналогични с тези в развитите западни икономики, като следната графика потвърждава тенденцията:
Разглеждани в номинален аспект, възходящите движения на жилищните имоти са красноречиви, но е важно да се има предвид и контекста на ситуацията. От една страна, покупателната възможност на желаещите да закупят имот с цел лично ползване и от друга – инвестиционната привлекателност на този клас активи.
За да определим достъпността на жилищните имоти в София, ще използваме коефициента “Цена към доход”. Той отнася средната цена на апартамент от 90 кв.м към средния годишен доход на домакинство, определен като: средната нетна работна заплата за града х 12 месеца х 1.5 (осреднен брой на членовете на едно домакинство на пълна работна заплата). Колкото по-нисък е този показател, толкова по-достъпни са жилищата в съответния град.
От данните става ясно, че жилищните имоти в град София са най-достъпни, спрямо дохода от останалите столици на балканския полуостров и най-недостъпни, спрямо другите големи градове в България. На по-микро ниво, столичните квартали с най-голямо несъответствие между цени на жилищата и доходите са „Иван Вазов“,“Изгрев“,“Яворов“, „Оборище“, както и „Изток“.
За определянето на ориентировъчната нетна доходност на тристаен апартаент при отдаване под наем, взимаме предвид 10 брутни наема (ориентировъчно 12 нетни след приспадане на разходите) и ги съпоставяме на средната пазарна цена.
Същевременно, броят на сделките с недвижими имоти в град София през изминалата година достигнаха нови върхове, получавайки подкрепа и от високата стойност на вземаните ипотечни кредити, спрямо останалите големи градове в страната. Според данните, през третото тримесечие на 2021г., в София всяка втора сделка с недвижим имот е била, чрез банково финансиране.
Изключително активният пазар от гледна точка на търсене и на реализирани сделки е допълнително подкрепян и от повишаващите се доходи, както и от ниския дял на безработни в столицата. Макроиконоическият оптимизъм се допълва и от прогнозата на БНБ направена в края на месец октомври, според която икономиката на България отчита ръст от 3.9% през 2021 година и последващо ускорение от 4.7% през 2022г.
На този фон, в град София наблюдаваме бурно развитие на нови жилищни проекти.
Важно е да се отбележи, че скокът на цените на материалите след второто тримесечие наложи плавно вдигане на цените на проектите в строеж. Има и проекти, които бяха отложени във времето предвид обстоятелствата.
България посрещна 2022г. като държавата с най-голям процент собствени жилища на населението, най-ниски нива на наемите, като и едни от най-ниските средни цени на жилищата в ЕС. Въпреки това, в следващите години има вероятност да видим леко охлаждане на пазара. Може да се промени и профилът на купувачите, предвид факта, че нарасналите цени ще свият броя на потенциалните клиенти. В определена степен, това би могло да има и здравословен ефект, защото закупуването на имот е добре да бъде съпроводено с наличие на собствен капитал, както и със стабилни доходи в перспектива. Но за настоящата година, очакванията са да наблюдаваме до голяма степен същите тенденции, които бяха характерни и през 2021г., а именно – ръст в цените на жилищните имоти и висока динамика в този сегмент.
* Информацията не бива да се приема като инвестиционен съвет.