Според “Индекса на цените на жилищата” (ИЦЖ), измерван от НСИ, жилищните имоти в София за второто тримесечие на настоящата година са отчели ръст от 3.3%, спрямо предходното тримесечие и са поскъпнали с 17.3%, спрямо годино по-рано. Статистиката от Агенцията по вписванията показва повишение на сделките с недвижими имоти в София, както на тримесечна, така и на годишна база.За разглеждания отчетен период, продажбите са с минималното 0.3% повече от същото тримесечие на 2021 г. и с 34.3% повече, спрямо предходния отчетен период.Това е така, на фона на нестихващата война в Украйна, поскъпването на материалите, твърде високата инфлация, както и очакванията за предстоящо увеличение на лихвите по ипотечните кредити. Отново по-силно търсене се наблюдаваше в районите Малинова долина, Манастирски ливади, Бояна, Лозенец, Център, Овча купел. Нарастващата активност на пазара на жилищни имоти все още продължава да бъде подкрепяна и от ипотечния пазар, където наблюдаваме повишаване на общия брой ипотеки за разглеждания период с 2.8%, спрямо година по-рано. Към второто тримесечие на 2022 година, около 50% от сделките с недвижими имоти в София са чрез ипотечен кредит, което е и най-високата стойност за страната. В допълнение, наблюдаваме и повишение на брутната работна заплата с 14.5% на годишна база.
*Индексът на цените на жилищата подценява пазарните цени на най-търсените имоти и не включва сделките „на зелено“.
- Състояние на пазара на жилищни имоти в София – град.
2. Състояние на ипотечния пазар в София – град.
3. Фактори, определящи търсенето на жилищни имоти в София – град.
4. Фактори, определящи предлагането на жилищни имоти в София – град.
За да определим достъпността на жилищните имоти в София, ще използваме коефициента “Цена към доход”. Той отнася средната цена на апартамент от 90 кв.м към средния годишен доход на домакинство, определен като: средната нетна работна заплата за града х 12 месеца х 1.5 (осреднен брой на членовете на едно домакинство на пълна работна заплата). Колкото по-нисък е този показател, толкова по-достъпни са жилищата в съответния град. За София, към вторототримесечие на 2022 година коефициентът е: 12.3 за жилищни имоти в центъра на града и 8 за жилищни имоти извън центъра на града.
За да определим ориентировъчната нетна доходност на тристаен апартаент при отдаване под наем, взимаме предвид 10 брутни наема (ориентировъчно 12 нетни след приспадане на разходите) и ги съпоставяме на средната пазарна цена. За София, към второто тримесечие на 2022 година нетната доходност е: 3.7% в центъра на града и 3.9% извън центъра на града.
*Данните за изчисление на коефициента “Цена към доход” и за определяне на нетната доходност от наеми са взети от: www.numbeo.com.
*Данните за брой сделки и брой ипотеки не се отнасят само за жилищни имоти.
*Информацията не бива да се приема като инвестиционен съвет.