Според “Индекса на цените на жилищата” (ИЦЖ), измерван от НСИ, жилищните имоти в София за първото тримесечие на настоящата година са отчели ръст от 7.3%, спрямо предходното тримесечие и са поскъпнали с 11.9%, спрямо годинa по-рано. Статистиката от Агенцията по вписванията показва спад на сделките с недвижими имоти в София на тримесечна база, но бележи ръст на годишна. За разглеждания отчетен период, продажбите са с 8.8% повече от същото тримесечие на 2021 г. и с 37.8% по-малко, спрямо предходния отчетен период. Това е така, въпреки все още лесния достъп до привлечен капитал, повишаващите се доходи, както и на вече много силно усещащия се инфлационен натиск в страната. На този фон, най-търсени са тристайните апартаменти, следвани от двустайните жилища. Освен обичайно предпочитаните квартали се наблюдава по-голям интерес и към Надежда, Люлин и Сухата река. Нарастващата активност на пазара на жилищни имоти продължава да бъде подкрепяна и от ипотечния пазар, където наблюдаваме повишаване на общия брой ипотеки за разглеждания период с 5.9%, спрямо година по-рано. Към първото тримесечие на 2022 година, около 48% от сделките с недвижими имоти в София са чрез ипотечен кредит, което е и най-високата стойност за страната. В допълнение, наблюдаваме и повишение на брутната работна заплата с 11.5% на годишна база.
*Индексът на цените на жилищата подценява пазарните цени на най-търсените имоти и не включва сделките „на зелено“.
- Състояние на пазара на жилищни имоти в София – град
2. Състояние на ипотечния пазар в София – град
3. Фактори, определящи търсенето на жилищни имоти в София – град
4. Фактори, определящи предлагането на жилищни имоти в София – град
За да определим достъпността на жилищните имоти в София, ще използваме коефициента “Цена към доход”. Той отнася средната цена на апартамент от 90 кв.м към средния годишен доход на домакинство, определен като: средната нетна работна заплата за града х 12 месеца х 1.5 (осреднен брой на членовете на едно домакинство на пълна работна заплата). Колкото по-нисък е този показател, толкова по-достъпни са жилищата в съответния град. За София, към първото тримесечие на 2022 година коефициентът е: 12.7 за жилищни имоти в центъра на града и 8.1 за жилищни имоти извън центъра на града.
За да определим ориентировъчната нетна доходност на тристаен апартаент при отдаване под наем, взимаме предвид 10 брутни наема (ориентировъчно 12 нетни след приспадане на разходите) и ги съпоставяме на средната пазарна цена. За София, към първото тримесечие на 2022 година нетната доходност е: 3.9% в центъра на града и 4.1% извън центъра на града.
* Данните за изчисление на коефициента “Цена към доход” и за определяне на нетната доходност от наеми са взети от: www.numbeo.com
* Информацията не бива да се приема като инвестиционен съвет.