София – анализ на жилищния пазар за третото тримесечие на 2023 г.

Според “Индекса на цените на жилищата” (ИЦЖ), измерван от НСИ, жилищните имоти в София за третото тримесечие на настоящата година са отчели ръст от 3.8%, спрямо предходното тримесечие и са поскъпнали с 7%, спрямо годино по-рано.

При отчитане на инфлацията, която към края на месец септември е била в размер на 6.3%, цените на жилищните имоти в столицата бележат минимален ръст от 0.7% за периода трето тримесечие на 2022 г. – трето тримесечие на 2023 г.

Статистиката от Агенцията по вписванията показва съществено понижение на сделките с недвижими имоти в София на годишна база. За периодa януари-септември, продажбите са с 10% по-малко, спрямо същия отчетен период на 2022 г. Това е така, на фона на намаляващата инфлация, както и на очакванията за повишаване на лихвените проценти по ипотечните кредити.

Намаляващата активност на пазара на жилищни имоти намира известна подкрепа и от ипотечния пазар, където наблюдаваме понижаване на общия брой ипотеки за разглеждания период с 4.3%, спрямо година по-рано.

Към третото тримесечие на 2023 г., съотношението на общия брой ипотеки към общия брой сделки с недвижими имоти се равнява на 0.61.

В допълнение, наблюдаваме и повишение на брутната работна заплата в столицата с 13.9% на годишна база.

Разгъната застроена площ (РЗП) на издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради бележи спад от 32% на годишна база, а разгънатата застроена площ (РЗП) на започнатото строителство на нови жилищни сгради се понижава с 30.6%, спрямо година по-рано.

За да определим достъпността на жилищните имоти в София, ще използваме коефициента “Цена към доход”. Той отнася средната цена на апартамент от 90 кв.м към средния годишен доход на домакинство, определен като: средната нетна работна заплата за града х 12 месеца х 1.5 (осреднен брой на членовете на едно домакинство на пълна работна заплата). Колкото по-нисък е този показател, толкова по-достъпни са жилищата в съответния град. За София, към третото тримесечие на 2023 година коефициентът е: 11.3 за жилищни имоти в центъра на града  и 7 за жилищни имоти извън центъра на града.

За да определим ориентировъчната нетна доходност на тристаен апартамент при отдаване под наем, взимаме впредвид 10 брутни наема (ориентировъчно 12 нетни след приспадане на разходите) и ги съпоставяме на средната пазарна цена. За София, към третото тримесечие на 2023 г. нетната доходност е: 3.6% в центъра на града  и 4.1% извън центъра на града.

*Индексът на цените на жилищата подценява пазарните цени на най-търсените имоти и не включва сделките „на зелено“.

*Данните за изчисление на коефициента “Цена към доход” и за определяне на нетната доходност от наеми са взети от: www.numbeo.com.

*Данните за брой сделки и брой ипотеки не се отнасят само за жилищни имоти.

*Информацията не бива да се приема като инвестиционен съвет.

Към всички статии и анализи

Свържи се с мен