Дали един имот е инвестиционен или не, зависи от цената, на която се придобива. Тя от своя страна е функция на твоите конкретни инвестиционни цели и по-специално възвръщаемостта, към която се стремиш. Останалите важни фактори са оперативността и ликвидността на имота. Популярен цитат е, че „Печалбата се прави в момента на покупката“, затова трябва да знаем, че:
офертна цена (цената на продавача) > пазарна цена (цената на пазара) > инвестиционна цена (цената, на която ни излизат сметките)
За определянето на инвестиционната стойност се изпозлва финансов модел, който разглежда оперативността, бъдещите парични потоци на инвестицията и предполага продажба в края на периода. Взимат се впредвид и икономически обосновани допускания относно инфлацията, бъдещата стойност и заетостта на имота, лихвите по ипотечни кредити, разходите за ремонт и поддръжка, стойността на парите във времето и други.
В основата на тази стратегията е, както паричният поток от наем, така и дългосрочният фокус.
Да изградим такъв актив, който да носи десетки години паричен поток и нашите наематели да изплатят имота ни. Ние контролираме актива, но финансовият риск е поет от банката и от наемателите.
Препоръчително е да се прилага със заемни средства, защото с годините нетният паричен поток ще се увеличава, главницата по кредита ще намалява, което води до ръстта на нетното ни богатство. Колкото по-дългосрочен банков кредит вземем, толкова по-добре за нас, защото толкова по-ниска ще бъде месечната вноска. Колкото по-малка месечна вноска имаме, толкова по-нискорискова става нашата инвестиция.
Наемът трябва да покрива всички месечни лихвени плащания и оперативни разходи, амортизацията и данъците, както да остава и допълнителна сума – наемна доходност.
Подходяща за заети хора с добри доходи и с дългосрочен фокус.
Идеята на стратегията е да изградим имота като бизнес актив с редовни парични потоци, осигурени от високите нива на заетост.
Основната цел е оборотът. Може да намерим подценен имот, който да подобрим или да закупим вече разработен имот, но и в двата случая е фундаментален потенциалът за получаване на наем от нощувки. Веднъж разработен, имотът (с постоянна заетост и висок рейтинг) може да бъде продаден на по-висока цена от пазарната, изчислена на база паричния поток, който осигурява.
Препоръчително е да се прилага със заемни средства, защото с годините нетният паричен поток ще се увеличава, а главницата по кредита ще намалява, което води до ръстта на нетното ни богатство. Колкото по-дългосрочен банков кредит вземем, толкова по-добре за нас, защото толкова по-ниска ще бъде месечната вноска. Колкото по-малка е месечната вноска имаме, толкова по-нискорискова става нашата инвестиция.
Съществува висок потенциал за амортизация на имота. Изисква административна и организационна работа.
Подходяща за предприемчиви хора, готови да отделят необходимото време и енергия за разработване на имота като бизнес актив.
В основата й е намирането на подценен, нежелан и амортизиран имот.
Чрез ремонтни дейности и подобрения да повишим стойността на придобития актив до предварително определената от нас цена на база пазарен анализ. В последствие да го продадем на тази цена и да реализираме печалба от разликата, на която сме го придобили плюс средствата за ремонтни дейности.
Най-добре е дейността да се извършва, чрез юридическо лице, защото това е стратегия, която предполага повече покупки и продажби на имоти.
От ключово значение е да се изгради правилна система от процеси от покупката и ремонта, до продажбата на имота. Времето е много важно, защото капиталът е вложен в сделката. Желателно е да се работи с 100% наш капитал, но също така може и със заемен капитал - паричен заем. Тук е практически невъзможно да се използва ипотека.
Подходяща е за хора, със свободни парични средства и готови да се отдадат на 100% в тази дейност. Предполага бързо повишаване на собствения капитал. Оптимални стойности са да купим един имот и да го продадем след като сме направили ремонт в рамките на от 3 до 6 месеца. Желаната от нас възвръщаемост може да се определи като процент или като номинална стойност.
Представлява хибридна стратегия между стратегия 1 и стратегия 3. В основата й е отново намирането на подценен, нежелан и амортизирал имот, който след подобрения от наша страна да отдадем под наем и впоследствие да рефинансираме.
Целта е да си възстановим максимална част от вложения капитал. Наемателят да изплаща вноските по кредита, а ние да сме способни да повторим стратегията с подобен имот.
Желателно е да се работи с 100% наш капитал при първата сделка, но в краен случай може и със заемен паричен капитал.
Рефинансираме имота след като сме го подобрили, чрез ремонт и обзавеждане и сме осигурили наемател.
Стратегията е за хора със свободни парични средства, но й склони да отделят известно време в процеса. Добър вариант за дългосрочно и постепенно увеличаване на портфолио от имоти. Подходяща е за прилагане в условия на ниски лихви по ипотечни кредити, високи оценки и съществен процент на банково финансиране.
Представлява хибридна стратегия между стратегия 2 и стратегия 3. Базира се на намирането на подценен имот на добра локация, който след подобрения от наша страна да отдадем под наем краткосрочно и впоследствие да рефинансираме.
Основната цел е оборотът, както и да възстановим максимална част от вложения капитал. Приходите от нощувките да изплащат вноските по кредита, а ние да сме способни да повторим стратегията с подобен имот.
Желателно е да се работи с 100% наш капитал при първата сделка.
Рефинансираме имота след като сме го подобрили, чрез ремонт и обзавеждане и сме осигурили прогнозируеми парични потоци от отдаването му под наем краткосрочно.
Стратегията е за хора със свободни парични средства, но и със знания и времеви ресурс. Добър вариант за дългосрочно увеличаване на портфолио от имоти и генериране на съществен входящ паричен поток Подходяща е за прилагане в условия на ниски лихви по ипотечни кредити, високи оценки и съществен процент на банково финансиране.
Изборът на стратегия трябва да е много добре съобразен, спрямо твоите финансови и инвестиционни цели. Стратегията трябва да е функция, както на времето ти, така и на целите и ресурсите, с които разполагаш!
Ако търсиш пасивна инвестиция и искаш твоят наемател да изплаща имота ти, то „Покупката на имот с цел дългосрочно отдаване“ е за теб! (Стратегия 1)
Ако търсиш бързо увеличение на своя капитал, разполагаш с много свободно време и обичаш да организираш ремонти, то вероятно твоята стратегия е „Купи, ремонтирай и продай“! (Стратегия 3)
Ако целта ти е дългосрочно и постепенно да увеличаваш своето портфолио от имоти и съответно нетното си богатство, то „Купи, ремонтирай, отдай под наем, рефинансирай и повтори“ може да е подходящият вариант! (Стратегия 4)
Ако искаш да повишиш възвръщаемостта на твоята инвестиция и обичаш да общуваш с чужденци, то може да приложиш Стратегия 2 и Стратегия 5 , отдавайки имота си краткосрочно!
Идеята е да избереш оптималната стратегия за теб и впоследствие да търсиш подходящия имот за нея. Разбира се, съществува вариант да попаднеш на много подценен имот и да избереш оптималната стратегия, спрямо неговите конкретни специфики.
Попълни формата долу и заяви датата и часа, в която ще ти е най-удобно да се свържа с теб за предварителен разговор.
