Обобщение на телевизионно интервю · По записа на разговора
Накратко
Климент Робев анализира пазара на жилищни имоти в България на фона на тенденциите в Европа и САЩ. Според него високата инфлация и народопсихологията на българина, според която имотът е най-сигурната инвестиция, създадоха еуфория на пазара, но спадът в броя на сделките подсказва достигане на връхна точка. Той разглежда и инвестиционните тръстове в недвижими имоти (REITs) като алтернатива на прякото притежание на имот.
Основни акценти
- Той отбелязва, че жилищата в големите градове поскъпват повече от десетилетие, а ипотечният пазар е достигнал около 20 млрд. лв. след ръст от 20% само за последната година, но намаляващият брой сделки е първият сигнал за смяна на настроенията.
- Като сравнение той посочва спада на сделките в Дания и Нидерландия, последван от поевтиняване на жилищата там, и САЩ, където при ипотечни лихви около 7% сделките със съществуващи жилища са на 13-годишно дъно, но недостигът на предлагане задържа цените високи; в България лихвите са около 2,8%.
- Според него основният двигател на поскъпването е страхът от инфлацията: до преди две години на един продавач е имало трима купувачи, докато сега съотношението е едно към едно, а тъй като по-мотивираната страна са продавачите, той смята корекция в краткосрочен план за правдоподобна.
- В по-дългосрочен план той посочва два противоположни фактора: около 78 млрд. лв. депозити на домакинствата, които могат да се насочат към имоти, и феномена „тъмни прозорци“ – около една трета от жилищата стоят необитаеми заради ниските данъци, което при бъдеща промяна на правилата, висока строителна активност и демографски срив може рязко да увеличи предлагането.
- Сравнявайки прякото притежание на имот с акции на REIT компании, той изтъква по-високата ликвидност, по-ниските транзакционни разходи и лесната диверсификация на REITs, както и задължението им да разпределят 90% от облагаемия си доход като дивидент, докато средната доходност от наем в София е между 3 и 4%; като предимство на реалния имот признава контрола, а предупреждава, че част от компаниите са в капана на високата задлъжнялост.
- Като примери, изрично уточнявайки, че това не е инвестиционен съвет, той споменава американската Realty Income, която изплаща дивидент всеки месец, и германската Vonovia с над 400 000 апартамента, а за българските дружества със специална инвестиционна цел отбелязва, че моделът им е сходен, но ликвидността е проблем.
Контекст
Разговорът е посветен на въпроса дали поскъпването на жилищата в България ще продължи, след като високата инфлация и ниските лихви по ипотечните кредити засилиха търсенето, докато в Европа и САЩ секторът изпитва трудности, и дали инвеститорите трябва да разширят хоризонта си отвъд прякото притежание на имот.
Мненията отразяват позицията към датата на публикуване и не са инвестиционен съвет. Регулаторна информация
